TEOM 2026 : calcul, exonérations et règles de récupération auprès du locataire
La Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) est l'une des composantes les plus scrutées sur l'avis de taxe foncière. Elle représente très souvent entre 20 % et 40 % de la taxe foncière globale perçue par les collectivités locales.
En 2026, sous l'effet de l'augmentation des coûts de traitement et de valorisation des déchets, la TEOM constitue un poste de dépense important pour les propriétaires comme pour les locataires.
En tant que propriétaire bailleur ou occupant, maîtriser les règles de cette taxe est indispensable pour ajuster vos décomptes de charges locatives et éviter les erreurs d'imposition.
Qu’est-ce que la TEOM et qui doit la payer ?
La TEOM est une taxe locale prélevée par la commune ou l'intercommunalité (EPCI) pour financer le service public de collecte et de traitement des déchets ménagers.
Assujetti fiscal vs Payeur final :
- Sur le plan fiscal : La TEOM est émise au nom du propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition (elle figure directement sur l'avis de taxe foncière).
- Sur le plan locatif : La TEOM est juridiquement une charge récupérable. Le bailleur a le droit de la répercuter sur son locataire dans le décompte annuel de charges.
La formule officielle de calcul de la TEOM en 2026
Contrairement à une idée reçue, le montant de la TEOM ne dépend pas du volume de déchets produits par le foyer, mais de la Valeur Locative Cadastrale (VLC) du bien :
Formule de la TEOM :
TEOM = (Valeur Locative Cadastrale × 50%) × Taux TEOM voté par la collectivité
Exemple concret de calcul :
Pour un logement dont la Valeur Locative Cadastrale brute est de 4 800 € situé dans une commune ayant voté un taux de TEOM de 12 % en 2026 :
- Base Nette d'imposition : 4 800 € × 50% = 2 400 €
- Calcul de la TEOM : 2 400 € × 12% = 288 €
👉 Montant principal de la TEOM : 288 € (hors frais de gestion perçus par l'État).
TEOM vs REOM : La différence fondamentale
Selon les communes, l'enlèvement des ordures est financé soit par la TEOM (taxe), soit par la REOM (Redevance d'Enlèvement des Ordures Ménagères) :
| Critère | TEOM (Taxe) | REOM (Redevance) |
|---|---|---|
| Nature juridique | Impôt foncier local | Facture de service rendu |
| Base de calcul | Valeur Locative Cadastrale | Nombre d'occupants ou volume du bac |
| Émetteur de la facture | Avis de taxe foncière au bailleur | Facture directe à l'occupant |
| Récupération locative | Récupérable par le bailleur | Payée directement par le locataire |
Les règles strictes de récupération auprès du locataire
Pour facturer légalement la TEOM à votre locataire, vous devez respecter quatre règles juridiques :
- Exclure les frais de gestion de l'État : Seul le montant principal de la TEOM est récupérable. Les frais de rôle/recouvrement prélevés par l'État (lignes additionnelles de 3 % à 8 % sur l'avis) restent à la charge du propriétaire.
- Calcul au Prorata Temporis : Si le locataire entre ou quitte le logement en cours d'année, la taxe doit être calculée au prorata exact du nombre de mois de présence.
- Transmission du justificatif : Le bailleur doit fournir une copie de l'avis de taxe foncière si le locataire en fait la demande lors de la régularisation annuelle des charges.
- Prescription de 3 ans : Le propriétaire dispose d'un délai maximal de 3 ans pour réclamer un retard de TEOM non facturé.
Exonération et Dégrèvement pour Vacance Locative
Si votre bien destiné à la location reste vide et inoccupé, vous pouvez solliciter un dégrèvement partiel de la TEOM auprès de l'administration fiscale.
Les conditions obligatoires :
- La vacance doit être indépendante de la volonté du bailleur (recherche active de locataire au prix du marché, travaux de rénovation).
- La vacance doit durer au minimum 3 mois consécutifs au cours de l'année civile.
- La demande doit être adressée au Service des Impôts des Particuliers (SIP) avant le 31 décembre de l'année suivante, accompagnée des justificatifs (mandat de location, devis travaux).
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